Granskad och uppdaterad:
Ett tydligt hyresavtal minskar risken för tvist om hyran, hyrestiden, uppsägningen och vem som ansvarar för olika kostnader. Den här guiden gäller främst hyra av bostad enligt 12 kap. jordabalken, den så kallade hyreslagen. Särskilda regler kan gälla när en privatperson hyr ut en egen villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet.
Muntligt hyresavtal kan gälla – men skriv alltid
Ett hyresavtal kan vara giltigt även om det har ingåtts muntligt. Enligt 12 kap. 2 § jordabalken ska avtalet dock upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Ett skriftligt avtal är nästan alltid klokt eftersom det gör det lättare att visa vad parterna faktiskt har kommit överens om.
Det här bör stå i hyresavtalet
- hyresvärdens och hyresgästens namn och kontaktuppgifter,
- bostadens adress och vilka utrymmen som ingår,
- om avtalet gäller tills vidare eller för bestämd tid,
- hyrans storlek, förfallodag och betalningssätt,
- vad som ingår i hyran, exempelvis värme, el, bredband eller parkering,
- uppsägningstid och hur uppsägningen ska lämnas,
- möbler och annan utrustning som ingår,
- eventuell deposition och villkoren för återbetalning, samt
- datum och underskrifter.
Dokumentera bostadens skick vid inflyttningen med ett protokoll och daterade fotografier. Det hjälper båda parter att skilja mellan normalt slitage och skador som har uppkommit under hyrestiden.
Hyrestid och uppsägning
Ett avtal gäller tills vidare om parterna inte har bestämt en viss hyrestid. Ett tillsvidareavtal för en bostad måste sägas upp. Om parterna inte har avtalat om en längre tid gäller som utgångspunkt att avtalet upphör vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
Hyresgästen har enligt 12 kap. 5 § jordabalken alltid rätt att säga upp ett bostadshyresavtal till ett månadsskifte som infaller tidigast tre månader efter uppsägningen. Ett avtalsvillkor som är mer förmånligt för hyresgästen kan däremot gälla. För bestämda avtal varierar reglerna beroende på hyrestidens längd. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd måste avtalet alltid sägas upp för att upphöra.
Uppsägning ska vara skriftlig när hyresförhållandet har varat längre än tre månader vid den tidpunkt då det ska upphöra. Hyresgästens muntliga uppsägning kan i vissa fall gälla om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande, men skriftlig och spårbar uppsägning är säkrast.
Hyra och kostnader
Avtalet bör ange hyran och exakt vilka kostnader som ingår. Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt är förstahandshyran normalt utgångspunkt för skälig hyra. Om bostaden hyrs ut möblerad får ett möbelpåslag göras, men enligt Sveriges Domstolars aktuella vägledning får påslaget inte överstiga 15 procent av förstahandshyran. Tillägg för exempelvis el eller bredband får inte överstiga de faktiska kostnaderna.
Reglerna skiljer sig vid uthyrning av en privatägd bostad enligt lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Kontrollera därför vilken lag som gäller innan hyran bestäms. Den som har betalat en oskälig andrahandshyra kan i vissa fall ansöka hos hyresnämnden om sänkning och återbetalning.
Bostadens skick och ansvar för brister
Hyresvärden ska som huvudregel hålla bostaden i ett skick som är fullt brukbart för sitt ändamål. Vid brister kan hyresgästen, beroende på omständigheterna, ha rätt till åtgärd, skälig nedsättning av hyran och ersättning för skada. Hyresnämnden kan efter ansökan meddela ett åtgärdsföreläggande för en bostadslägenhet.
Hyresgästen ska vårda lägenheten och ersätta skador som uppkommer genom eget vållande, vårdslöshet eller försummelse av någon i hushållet eller av gäster och andra som hyresgästen har gett tillträde. Normalt slitage är däremot inte samma sak som en ersättningsgill skada.
Andrahandsuthyrning kräver normalt tillstånd
Den som hyr en bostad och vill upplåta den självständigt till någon annan måste normalt ha hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Uthyrning utan lov kan leda till att förstahandskontraktet förloras. Om ett avtal med andrahandshyresgästen skrivs innan tillståndet är klart bör avtalet villkoras av att uthyrningen godkänns.
Om uthyraren själv bor kvar och bara hyr ut en bestämd del av bostaden är det normalt fråga om en inneboende. Då krävs som regel inte tillstånd, men upplåtelsen får inte innebära att bostaden används på ett sätt som hyresvärden inte skäligen behöver godta.
Deposition och utflyttning
Om parterna avtalar om en deposition bör avtalet ange beloppet, vad den får användas till, hur krav ska dokumenteras och när återbetalning ska ske. Depositionen är inte automatiskt hyresvärdens pengar och bör inte användas för normalt slitage eller krav som saknar stöd i avtalet eller lagen.
Vid utflyttningen bör parterna göra en gemensam besiktning, läsa av eventuella mätare, dokumentera nyckelöverlämningen och skriva ned om det finns kvarstående krav.
Tvister prövas redan av hyresnämnden och domstol
Sverige har redan hyresnämnder som medlar i hyrestvister och prövar de frågor som lagen lägger på nämnden. Vissa andra krav, exempelvis rena betalnings- eller skadeståndskrav, kan behöva prövas av tingsrätt eller hanteras genom betalningsföreläggande. Rätt väg beror på vad tvisten gäller.
Källor
- Jordabalk (1970:994), särskilt 12 kap., Sveriges riksdag
- Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, Sveriges riksdag
- Hyra ut bostad i andra hand, Sveriges Domstolar
- Skälig hyra vid uthyrning av bostad, Sveriges Domstolar
- Besittningsskydd, Sveriges Domstolar
Informationen är allmän och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. Vi reserverar oss för eventuella felaktigheter eller skrivfel samt för senare ändringar i lag, praxis och myndighetsinformation.
