Ni har flyttat in. Efter första regnet syns en fuktfläck i källaren, eller så hittar elektrikern en installation som aldrig borde ha passerat besiktningen. Säljaren svarar inte längre i telefon. Dolda fel i hus är en av de vanligaste anledningarna till att nya husägare hör av sig till oss — och den vanligaste frågan är enkel: vem betalar?
Här går vi igenom vad som räknas som ett dolt fel, vad du själv bör göra redan i dag och när det är dags att ta in ett ombud.
Vad är ett dolt fel i hus?
Ett dolt fel är en brist i fastigheten som du inte kunde upptäcka när du undersökte huset före köpet, och som du inte heller hade anledning att räkna med utifrån husets ålder, pris och skick. Typiska exempel vi ser:
- fuktskador i krypgrund, källare eller bakom kakel i badrum
- felaktigt utförd dränering eller takavvattning
- mögel eller röta i bjälklag och syll
- el- eller avloppsinstallationer som inte fungerar som de ska
- skadedjursangrepp i konstruktionen
Avgörande är inte bara att felet finns, utan om en noggrann köpare hade kunnat se det — eller borde ha misstänkt det och undersökt vidare. Det är därför besiktningsprotokollet och säljarens uppgifter blir centrala i nästan varje tvist.
Dolda fel i hus – din undersökningsplikt avgör mycket
Som köpare har du ett ansvar att undersöka huset före köpet. Ett varningstecken i besiktningsprotokollet, en synlig fuktfläck eller en anmärkning om att ett utrymme inte gick att besiktiga kan innebära att du förväntades gå vidare med en fördjupad kontroll. Gjorde du inte det kan det bli svårare att hålla säljaren ansvarig.
Samtidigt är undersökningsplikten inte obegränsad. Du behöver inte riva väggar eller gräva upp grunden. Och om säljaren har lämnat felaktiga uppgifter eller tigit om något hen kände till, förändras bedömningen. Därför är det så viktigt att samla allt skriftligt från köpet innan du tar kontakt med säljaren.
Så gör du när du hittar ett fel
Det du gör de första veckorna påverkar ofta hela ärendet. Den här ordningen ger dig bäst underlag:
- Dokumentera direkt. Fotografera och filma skadan med datum. Spara fuktmätningar, fakturor och utlåtanden från hantverkare.
- Riv inte mer än nödvändigt. Säljaren kan ha rätt att se skadan innan den åtgärdas. Begränsa skadan, men vänta med renovering.
- Meddela säljaren skriftligt utan dröjsmål. Beskriv felet och att du avser att kräva ersättning. Väntar du för länge kan rätten att ställa krav gå förlorad.
- Kontrollera din försäkring. Både din hemförsäkring och en eventuell dolda fel-försäkring som säljaren tecknat kan vara aktuella. Hemförsäkringen kan också innehålla rättsskydd som täcker en stor del av ombudskostnaden.
- Samla köpehandlingarna. Köpekontrakt, besiktningsprotokoll, frågelista från säljaren, objektsbeskrivning och mejl med mäklaren.
Vad kan du kräva av säljaren?
Beroende på felets art och hur allvarligt det är kan du kräva prisavdrag, skadestånd eller — i sällsynta fall — att köpet hävs. I de flesta ärenden landar det i ett prisavdrag som motsvarar kostnaden för att åtgärda felet, justerat för husets ålder och skick.
Många tvister löses genom förhandling innan de når domstol. Ett välunderbyggt krav, med tekniskt underlag och en tydlig beräkning, gör det lättare för säljaren och säljarens försäkringsbolag att ta ställning. Hur ärendet slutar avgörs av omständigheterna i just ditt fall — vi kan inte lova ett visst utfall, men vi kan se till att ditt krav är så starkt som underlaget tillåter.
När behöver du ett ombud vid dolda fel?
Du behöver inte ett ombud för att skicka ett första meddelande till säljaren. Men när säljaren bestrider ansvaret, när beloppen är stora eller när ett försäkringsbolag kopplas in, blir tvisten snabbt teknisk och processuell. Då gör ett ombud skillnad i tre konkreta avseenden:
- Vi bedömer om felet sannolikt är ett dolt fel, eller om undersökningsplikten talar emot dig — innan du lägger pengar på en process.
- Vi formulerar kravet, beräknar beloppet och sköter kontakten med säljaren och dennes försäkringsbolag.
- Vi kontrollerar om ditt rättsskydd i hemförsäkringen kan användas, så att du vet vad ärendet kostar dig själv.
Du får ett namngivet ombud som följer ärendet från första bedömning till avslut. Vi arbetar från kontor i Göteborg, Stockholm och Malmö.
Vad kostar det?
Den inledande bedömningen är kostnadsfri. Där får du besked om ditt ärende är värt att driva och vilka handlingar som behövs. Därefter gäller 2 500 kr per timme inklusive moms — eller ett fast pris när uppdraget går att avgränsa, till exempel ett kravbrev till säljaren. Har du rättsskydd i hemförsäkringen kan en stor del av kostnaden täckas.
Nästa steg
Har du hittat ett fel i ditt nya hus? Skicka köpekontrakt och besiktningsprotokoll till oss, så får du besked om vad saken är värd och vad det kostar att driva den — innan du bestämmer dig.
Boka kostnadsfri bedömning eller ring oss på 020-369 200. Läs mer om hur vi arbetar med fastighetsrätt.
